【稅務問答】非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用之稅務

非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，準用第一項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

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【稅務問答】公共設施保留地尚未被徵收前之移轉之稅務

依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

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【稅務問答】市地重劃首度移轉 享優稅

 2021-09-02 03:40 經濟日報 / 記者程士華／台北報導

對於參與市地重劃的地主，台中市政府地方稅務局表示，土地在重劃後第一次移轉，可以享二項土地增值稅的優惠，不僅可將重劃費用從稅基扣除，計算土增稅時，還能減徵40%應納稅額。

稅務局指出，土地增值稅的稅基不是地價，而是持有期間的土地漲價總數額，依再土地漲價的程度，依20%至40%稅率徵收土增稅。

參與市地重劃的地主，日後第一次移轉土地時，可以從二個面向獲得節稅。稅務局表示，首先是在稅基計算方面，參與市地重劃後，可以從地政主管機關取得「土地重劃總費用證明書」，該證明上所記載的重劃費用，可以從土地漲價總數額中扣除。第二項優惠，是依《土地稅法》第39-1條規定，經重劃的土地，於重劃後第一次移轉時，其土增稅，可以減徵40%，稅務局表示，所謂的市地重劃，不只是公辦的市地重劃，就算是土地所有權人依法自辦的市地重劃，也可以享上述土增稅方面的優惠。

稅務局表示，重劃費用是直接從稅基減除，而後續減徵40%的優惠，則是從最終稅額來計算，也就是無論該筆移轉須課徵的土增稅稅率為20%或40%，假設一塊地漲價程度較大，經計算後應納稅額為500萬元，減徵40%後，該塊土地就只要繳300萬元土增稅。

上述二項租稅優惠所保障的，是參與市地重劃的地主，稅務局表示，法規有明訂是該土地於重劃後「第一次」移轉，代表第二手、第三手在出售時，便無法享受此優惠。

不過稅法中有放寬一項認定，稅務局表示，由於配偶之間的贈與免稅，不僅免贈與稅，土增稅也可以申請不課稅，因此就算地主在參與重劃後，曾將土地移轉給另一半，這次移轉不會影響優惠資格，未來再移轉給配偶之外的第三人時，仍可以適用扣除及減徵規定

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抵費地標售

主管機關對於重劃區內之抵費地，於土地分配結果公告確定後，除得按底價讓售為國民住宅用地、

公共事業用地或行政院專案核准所需用地外，應訂定底價辦理公開標售。經公開標售而無人得標時，

得在不影響重劃區財務計畫之原則下，予以降低底價再行公開標售、標租或招標設定地上權。

前項標售、讓售底價不得低於各宗土地之評定重劃後地價。但經降低底價再行公開標售者，不在此限。

第一項標租、招標設定地上權權利金之底價，應由主管機關視當地實際情況訂定之。

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重劃辦理方式

土地重劃可分為市地重劃與農地重劃，因本市城鄉發展迅速，工商機能較為發達，幾已無農地重劃之需求，本科業務多以市地重劃為重。市地重劃除由政府主動辦理，並於擬具市地重劃計劃書送上級主管機關核定公告滿30日後實施之外，尚可藉下列兩種方式實施：

地主申請政府優先辦理
　　適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管直轄市或縣（市）政府核准後優先實施市地重劃。

地主自行辦理
　　為促進土地利用，擴大辦理市地重劃，土地所有權人得依據內政部所頒「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定自行組織重劃會辦理之。

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土地所有權人對分配結果有異議應如何處理?

一、土地所有權人對土地分配結果有異議時，得於土地分配公告期間內向主管機關以書面提出異議。未提出異議或逾期提出者，其分配結果於公告期滿時確定。

二、分別共有土地調整分配為單獨所有者，共有人如提出異議，主管機關得不予調處，仍分配為共有。

主管機關對於重劃區內之抵費地，於土地分配結果公告確定後，除得按底價讓售為國民住宅用地、

公共事業用地或行政院專案核准所需用地外，應訂定底價辦理公開標售。經公開標售而無人得標時，

得在不影響重劃區財務計畫之原則下，予以降低底價再行公開標售、標租或招標設定地上權。

前項標售、讓售底價不得低於各宗土地之評定重劃後地價。但經降低底價再行公開標售者，不在此限。

第一項標租、招標設定地上權權利金之底價，應由主管機關視當地實際情況訂定之。

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市地重劃常見的錯誤觀念。

一、公共設施用地所有權人參加市地重劃可否獲得地價補償？

重劃前公共設施用地所有人參加市地重劃，因重劃非屬徵收，重劃前的土地扣除抵付重劃負擔後，亦可獲分配建築用地，自不給予地價補償費，但重劃後所分配之土地未達細部計畫書所規定之最小建築基地面積之二分之一者或未達畸零地使用規定所定之寬、深度或面積者，仍應發給地價補償費。
二、有未建築土地可供抵付重劃負擔，可否要求改以現金繳納？
市地重劃共同負擔須以未建築土地折價抵付，無未建築土地者，始得以現金繳納之。
三、土地承租人或占有人或其他權利人可否分配土地？
市地重劃的對象為土地所有權人，故土地分配對象為土地所有權人。土地的承租人、占有人或其他權利人均無權要求分配土地。

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重劃後應分配面積增減時，應如何處理？

重劃後實際分配之土地面積多於應分配之面積者，應繳納差額地價；實際分配面積少於應分配之面積者，應發給差額地價。

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土地所有人參加市地重劃有什麼好處？

一、重劃後土地所有權人獲分配地土地均為可建築用地，可馬上申請建築，不會再受禁、限建的限制。

二、提高土地利用價值，獲地價上漲之利益：重劃後土地所有權人分配所得之土地均面臨道路，交通便利，且因公共設施完善，居住品質提高，使土地利用價值增加，地價亦隨之上漲。
三、調整您土地之地權
如果您參加重劃之土地為分別共有者，符合相關規定時得分配為單獨所有；如此可省去您申辦共有物分割手續
四、土地增值稅之減徵
經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵40%。
五、地價稅之減免

土地參加重劃期間地價稅免徵，重劃完成後其地價稅減半徵收2年。

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參加重劃稅賦如何減免？

 一、重劃期間地價稅全免

此項免徵地價稅的土地，由主管機關於重劃計畫書公告確定後三十日內列冊送交該管稅捐稽徵機關，免由土地所有權人提出申請。
二、重劃完成後地價稅減半徵收二年
市地重劃完成後，土地的地價稅減半徵收二年。重劃主管機關於土地交接後三十日內列冊送交該管稅捐稽徵機關依法減免，免由土地所有權人提出申請。
三、重劃後土地移轉土地增值稅的優惠
（一）市地重劃負擔總費用得自土地漲價總數額中扣除。
（二）重劃後土地第一次移轉，土地增值稅減徵四十％。

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分別共有土地於市地重劃時是否申請分配為單獨所有?

分別共有土地，共有人依該宗應有部分計算應分配面積已達最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或其應有部分合計逾三分之二之同意者，得分配為單獨所有。

申請分配為單獨所有的要件如下：
一、共有人依該宗應有部分計算之應分配面積已達最小分配面積。
二、同意分配為單獨所有之人數及應有部分應符合土地法第三十四條之一第一項標準。
三、須共有人向重劃主管機關提出申請。
依上述說明共有土地申請分配為單獨所有，應向重劃主辦機關提出申請，申請時各同意之共有人應事先協議各人分配位置或次序。至於公同共有土地，於實施市地重劃時，公同關係仍繼續存在，依法不得分割，因此，公同共有人不能申請分配為單獨所有。另申請分配為單獨所有之共有土地，於分配結果公告期間，共有人如提出異議，主管機關得不予調處，而仍分配為共有。

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重劃後土地如何分配？

一、重劃後土地分配原則：

重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線為準。
二、調整分配方法如次：
（一）土地所有權人在重劃區內有數宗土地，且每宗土地應分配的面積已達最小分配標準時，應逐宗個別分配；如有未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，向面積較大者集中合併分配。但不能合併分配於公共設施用地及不能建築的土地。
（二）畸零細小土地分配
同一土地所有權人在重劃區所有土地應分配的面積，未達或合併後仍未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者，除土地所有權人申請與其他土地所有權人合併分配者外，以現金補償之；如已達最小分配面積標準二分之一者，可於深度較淺，地價較低的街廓，按最小分配面積標準分配。
（三）一宗土地跨占分配線兩側的分配
一宗土地占分配線兩側，各側應分配面積已達最小分配面積標準者，應於分配線兩側個別分配；如其中一側應分配面積，未達最小分配面積標準者，應向面積較大一側合併分配。

（四）分別共有土地分配
分別共有土地，共有人應分配面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意或應有部分合計逾三分之二之同意者，可申請分配為單獨所有；如未達最小分配面積標準者，得依（二）所述辦理或仍分配為共有。
（五）已建築土地的分配
重劃前已有合法建築物的土地，如建築物不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配者，按原有位置分配。
（六）重劃前已興建之公共設施用地之分配
重劃區內公共設施用地，除道路、溝渠用地外，在重劃前業經主管機關核准興建者，仍分配予原土地所有權人。
（七）共同負擔之公共設施用地的分配
重劃前土地位於共同負擔之公共設施用地者，其分配位置由主管機關視土地分配情形調整分配。
（八）重劃前已協議價購或徵收取得之公共設施用地的分配
重劃前已協議價購或徵收取得的公共設施用地，已依計畫闢建使用，且符合原公有道路、溝渠、河川的定義者，依法辦理抵充，其餘不符合抵充規定者，按原位置、原面積分配，不得辦理抵充。
（九）重劃前供公共通行的既成巷道或私設巷道的分配

重劃前供公共通行的既成巷道或私設巷道應予保留者，視為增設巷道，依增設巷道的處理方式辦理。但該巷道如具有法定空地的性質，應按重劃前原位置、面積分配予原土地所有權人，不計算其重劃負擔。另該巷道如兼具法定空地性質者，應按重劃前原位置、面積分配予原土地所有權人，不計算其重劃負擔，並得配合重劃工程同時施工。

三、原位次分配原則的例外：
主管機關辦理市地重劃時，為配合整體建設、大街廓規劃或興建國民住宅的需要，可協調土地所有權人調整相關土地分配位次分配，而不受前述分配方法之限制。
四、合併分配之限制：
重劃前各宗土地如設定有不同種類的他項權利，或經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配，以免影響他項權利人或債權人權益。

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重劃後分回面積減少了，減少的面積到哪去？

土地參加重劃，都會碰到一個問題，重劃後的面積都比重劃前面積為少，少掉的面積就是土地所有權人以土地抵付公共設施用地負擔及費用負擔的結果：

一、公共設施用地負擔:
列為土地所有權人共同負擔的公共設施用地項目計有道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項。
二、費用負擔:
土地所有權人第二個重劃負擔為費用負擔。所謂費用負擔，指辦理市地重劃所需支出的工程費用、重劃費用與貸款利息，由土地所有權人按受益比例共同負擔。
三、重劃負擔比例的限制:
土地所有權人共同負擔的土地面積，合計以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限，如超過百分之四十五，應取得重劃區內私有土地所有權人半數以上且所有土地面積超過區內私有土地總面積半數同意，才可辦理市地重劃。

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公辦市地重劃及自辦市地重劃兩者有何異同？

市地重劃係由政府主動辦理，於擬具市地重劃計畫書送上級主管機關核定公告滿三十日後實施之；自辦市地重劃，係由土地所有權人得依據內政部所頒「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定自行組織重劃會辦理之。兩種重劃方式除發動主體不同外，重劃作業程序均無不同。

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什麼是市地重劃？

市地重劃指已發布都市計畫細部計畫範圍內土地，以交換分合的手段，將地界不整或畸零狹小或未面臨道路的土地，重新劃定界址及地形，使原來每筆土地都面臨道路成整齊宗地。同時，重劃工程施作，將區內各公共設施予以闢建，使成為公共設施完善立即可建築使用的地區，至於區內公共設施用地及辦理重劃所需的工程費用、重劃費用及貸款利息由土地所有權人按受益比例共同負擔，於扣除費用後，地主即可分配建築用地之一種都市土地改良事業。

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「爸媽過世如何繼承房子、又避 (( 房地合一稅？)) 」專家傳授這招 兒女全樂了

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 

高齡者做遺產規劃，每一步都可能會影響後續的稅金問題，尤其是不動產繼承再出售，一不小心就會踩到房地合一稅地雷。資深地政士指出，有案例是透過「公同共有」方式繼承，日後再遇繼承且售屋時，就不用擔心房地合一稅找上門。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，近期一個案例是一名媽媽在2016年往生，繼承人有爸爸和三名小孩，媽媽遺產中有一間房屋、現金和少數的股票。正常的情況下，可能由爸爸和三個小孩，將這一間房屋各自繼承取得四分之一或是以協議分割的方式分配遺產。

案例中的小孩，為了讓爸爸更有安全感，防止兒女不孝，他們以四人「公同共有」的方式，繼承登記這一間房屋。也就是爸爸也是其中的共有人，當房屋要出賣或是處分時，必須全體共有人同意才行，或是依照《土地法》34條之1多數決的規定才能處分。 鄭文在說，今年8月該名父親離開人世，子女們將之前從媽媽繼承而來的公同共有房屋，辦理繼承登記，並決定由兩個兒子分配取得這間房屋，現金及股票則由女兒取得，協議分割遺產，圓滿落幕。 他表示，當初媽媽往生時，若將該不動產登記給兩名兒子，爸爸可能會產生不安全感；另一個情境，若直接將房屋登記給爸爸，今年從爸爸再辦理繼承給兒子，就會產生新制的房地合一稅，未來兒子再出售該房屋時，取得成本是房屋及土地公告現值，而非舊制房屋交易所得稅，納稅金額大不相同。 鄭文在表示，先以「公同共有」登記，爸爸往生後再辦理協議分割，若產生部分房地合一稅，也比全額房地合一稅省下許多。他認為，「公同共有」繼承方式，是老人家自保，又能節省房地合一稅的好辦法。

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淡江大橋開展，新市鎮房市翻揚 中心區 買氣夯

【網路地產王/綜合報導】繼輕軌綠山線、藍海線、美麗新影城之後，雙北人引頸企盼的淡江大橋，即將於2025年完工通車。黃金軸線開展、任督二脈貫通，區域位階躍升，淡海新都心將再次成為焦點。

「合陽齊美」面對商業中心，鄰近萬坪公園、美麗新影城、輕軌V08義山站、家樂福、行政中心及新市菁英名校，地段價值突顯優勢。內部規劃亦具特色，包括日式風格迎賓入口、尊貴禮賓大廳、飯店式接待櫃台、綠景健身房、親子閱覽室等，均頗受買方認同。

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這些地方房價準備回頭? 青埔社區連4月成交掛零 最慘房價"4字頭變2字頭" 台南.高雄共11區房價現回跌 專家:因實價登錄太少 ｜記者 李孟珊 ...

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台股修正5000點...科技新貴賠掉頭期款!?竹科"房市買氣掉3成"房價卻聞風不動!?｜非凡財經新聞｜20221018

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!!! 造價 !!! 上漲三成 該如何預防重建卡關？

近期嚴重公、建材上漲、銀行升息、房市不穩定等因素，導致都更危老改建潮進入停滯期，以台北市為例，台北市迄今有七百多件危老申請案，核准了六百多件，核准率達九成，其中約六成多獲得建照核准，但資金不夠的小建商因工料雙缺、雙漲的因素，開工率僅六成，使得重建嚴重卡關。「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發指出，因為危老重建大多都是小基地，營建單價高、風險高、利潤低，大建商通常不願意介入，小建商缺業績搶案件的後果就是自籌資金不易（貸款不容易、可融資額度不足），碰上此波缺工、營造成本上漲，對建商來說是非常大的壓力。

都更相對危老而言，重建基地規模較大，對於建商來說開發效益及利潤較為顯著，但相對土地及建物持分人數多且複雜，整合非常不容易，雖然政府目前對於都更審查速度效率有加快，但對於不同意戶要政府代為拆除，須配合相關程序時程冗長，除了舊建物本身結構非常不安全被認定為危樓，政府單位才會以公共安全為由介入處理，再加上目前營造費用飆漲又缺工，建設公司對於都更熱誠及參與較過去相對減少，或是在選擇是否承接案件時會更加謹慎的評估，因此越來越多想重建的地主選擇以「自主都更」或「自建」委託「全案管理」團隊的方式進行重建。

地震頻傳，不安全的老舊建築重建仍刻不容緩，但面臨營建成本大漲，營造發不了包，或是蓋到一半資金不夠等問題，該如何預防？戴雲發創會理事長建議：一、事前編列合理之預算。二、對於建材表編列，應首重「結構安全」，不執著於一訂要採用SRC或SC結構，建築外觀建材美觀大方，不執著於全棟鋼石打造，將建築預算花在刀口上。三、慎選專業全案管理團隊、營造廠等，降低採發成本，地主如採自建委託全案管理，則應請教專業團隊或政府單位，詳細評估編列預算，按照撥款進度表專款專用，就算營造費用飆漲，只要預算編列合理及編制預備金，相信一定能順利完成重建。

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